Ein Mehrfamilienhaus für 1,2 Millionen Euro. Vollständig saniert, so die Bankpräsentation. Bei der Objektbesichtigung zeigte sich ein anderes Bild: Massive Wasserschäden, vernachlässigter Keller, keine neue Elektrik, keine neue Heizung. Was als Investition beworben wurde, entpuppte sich als Sanierungsfall.
Diese Situation zeigt, warum eine unabhängige fachliche Beurteilung beim Immobilienkauf unverzichtbar ist.
Was ist bei dieser Objektbesichtigung passiert?
Die Präsentation durch den Bankvertreter klang überzeugend: Vollständig saniert, modernisiert, sichere Kapitalanlage. Bereits beim Betreten wurden jedoch die ersten Mängel sichtbar: Deutliche Wasserschäden an den Wänden, ein vernachlässigter Keller ohne erneuerte Elektrik oder Heizung.
Die Bewertung fiel eindeutig aus: Von diesem Investment abraten. Die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen hätten den Kaufpreis erheblich überstiegen. Der Kunde entschied sich gegen den Erwerb und ersparte sich mehrere hunderttausend Euro Folgekosten.
Warum bieten Banken manchmal fragwürdige Objekte an?
Banken sind Finanzdienstleister, keine Immobilienspezialisten. Objekte gelangen durch Zwangsversteigerungen oder ausgefallene Kredite in ihren Besitz. Das Ziel ist eine zügige Veräußerung.
Problematisch wird es, wenn Objekte ohne fundierte bauliche Begutachtung als Investment empfohlen werden. Die Präsentation erscheint schlüssig, die Zahlen wirken attraktiv, doch die Substanz entspricht nicht den Erwartungen. Bankberater beherrschen Finanzierungsberechnungen, verfügen jedoch nicht zwangsläufig über bautechnisches Know-how.
Welche Warnsignale gibt es bei Objektbesichtigungen?
Wasserschäden deuten auf kostenintensive Sanierungen hin. Feuchtigkeit im Mauerwerk bedeutet langwierige Maßnahmen.
Vernachlässigte Keller signalisieren oft oberflächliche Renovierungen. Wurden dort weder Elektrik noch Heizung modernisiert, wurden vermutlich auch andere Bereiche nur kosmetisch behandelt.
Veraltete Heizungsanlagen bedeuten erhöhte Betriebskosten und absehbaren Investitionsbedarf. Bei einem als saniert beworbenen Objekt sollte die Heizungsmodernisierung selbstverständlich sein.
Fehlende Dokumentation von Sanierungen ist ein Warnsignal. Professionelle Baumaßnahmen werden grundsätzlich dokumentiert.
Wann lohnt sich eine professionelle Begleitung?
Eine fachkundige Begleitung ist bei begrenzter eigener Immobilienerfahrung besonders wertvoll. Bei größeren Investitionsvolumina kann eine unabhängige Expertise kostspielige Fehlentscheidungen verhindern.
Bei als saniert beworbenen Objekten ist erhöhte Aufmerksamkeit geboten. Sanierungen unterscheiden sich erheblich in Qualität und Umfang. Oft beschränken sich Maßnahmen auf kosmetische Verbesserungen, während die Substanz vernachlässigt wurde.
Sollten Verkäufer zeitlichen Druck ausüben, ist kritische Distanz angezeigt. Qualitativ hochwertige Immobilien finden ihre Käufer auch ohne Zeitdruck. Eine fundierte, unabhängige Bewertung schafft die notwendige Entscheidungssicherheit.
Worauf sollte eine professionelle Begutachtung achten?
Eine umfassende Objektprüfung umfasst Bausubstanz, Elektroinstallation, Heizungsanlage, Fenster und sämtliche relevanten Gebäudekomponenten. Besondere Aufmerksamkeit gilt Wasserschäden, Mauerwerksrissen und weiteren Mängeln.
Eine transparente Bewertung kommuniziert klar: Positive Einschätzung bedeutet solide Substanz und marktgerechter Preis. Negative Bewertung signalisiert ernsthafte Probleme. Oft liegt die Realität dazwischen. Dann werden erforderliche Sanierungsmaßnahmen erörtert und die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Investments geprüft.
Welche Kosten hätten ohne Begutachtung gedroht?
Ohne fachliche Einschätzung wären möglicherweise 1,2 Millionen Euro in ein Objekt mit erheblichem Sanierungsbedarf geflossen. Wasserschäden hätten umfangreiche Mauerwerkstrockenlegung erfordert, der Keller eine Komplettsanierung, Elektrik und Heizung wären zu erneuern gewesen.
Diese Maßnahmen summieren sich rasch auf mehrere hunderttausend Euro. Hinzu kommen Zeitaufwand und die Ungewissheit über weitere Mängel. Eine als sichere Kapitalanlage präsentierte Immobilie hätte sich zu einem langjährigen Sanierungsprojekt entwickelt.
Was können Sie aus dieser Geschichte mitnehmen?
Erwerben Sie niemals eine Immobilie ohne fundierte Prüfung. Bei höheren Investitionsvolumina ist eine unabhängige fachliche Bewertung unerlässlich. Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf Verkäuferaussagen, selbst wenn es sich um Banken handelt.
Achten Sie auf Warnsignale: Wasserschäden, vernachlässigte Gebäudebereiche, fehlende Dokumentation. Lassen Sie sich nicht unter zeitlichen Druck setzen. Eine qualitativ hochwertige Immobilie verliert nicht an Wert, wenn Sie sich angemessene Prüfzeit nehmen.
Bei Unsicherheiten sollten Sie professionelle Unterstützung hinzuziehen. Eine erfahrene Begleitung kann kostspielige Fehlentscheidungen verhindern. Als Immobilienmaklerin und Hausverwalterin in Leipzig begleite ich Eigentümer seit über zehn Jahren bei solchen Entscheidungen. Bei Fragen stehe ich gerne für eine transparente Einschätzung zur Verfügung.